Chaque année, des milliers de SCI familiales se retrouvent devant un écran, confrontées à la fameuse déclaration des revenus immobiliers. Pas de suspense superflu : cette formalité, incontournable, place le gérant et chaque associé face à leurs propres obligations fiscales. Même sans le moindre euro distribué, chacun doit rendre des comptes sur la part qui lui revient.
La fiscalité des SCI familiales, bâtie sur le modèle des sociétés de personnes, implique que les bénéfices, qu’ils soient touchés ou non, sont imposés directement au niveau des associés. L’administration n’oublie rien. Pourtant, entre dépenses déductibles et situations spécifiques, la déclaration réserve son lot de subtilités. Pour s’y retrouver, mieux vaut connaître la marche à suivre et les options disponibles.
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Déclaration des résultats d’une SCI familiale
Si la SCI perçoit des loyers, ces revenus doivent être signalés via un formulaire dédié. Certains frais peuvent alors alléger la note fiscale.
Comment déclarer les revenus immobiliers d’une SCI familiale ?
Impossible d’y échapper : la télédéclaration est imposée, et le calendrier ne laisse aucune marge de manœuvre. Tout doit être transmis au plus tard le deuxième jour après le 1er mai, via le formulaire n° 2072. Cette obligation concerne toutes les SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés, ce qui inclut la quasi-totalité des structures à caractère familial.
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La déclaration se déroule en deux temps distincts :
- Déclaration du gérant : il s’agit de préciser, pour chaque bien détenu, le montant des revenus générés et la part de chaque associé, après inventaire précis.
- Déclaration de chaque associé : chacun doit reporter dans sa propre déclaration de revenus la part du résultat net qui lui revient, après déduction des charges et frais liés à la propriété.
À savoir : lorsque le revenu foncier global ne dépasse pas 15 000 €, les associés peuvent choisir entre le régime réel et le micro-foncier. Au-delà, le régime réel s’impose de lui-même.
Le régime micro-foncier
Ce dispositif simplifié offre plusieurs avantages précis :
- Dispense de remplir la déclaration annexe n° 2044 ;
- Déclaration directe des revenus fonciers sur le formulaire n° 2042 ;
- Abattement forfaitaire de 30 % : aucune liste de charges à justifier, ni de déficit à reporter.
Quelles charges sont déductibles ?
L’article 31 du Code général des impôts dresse la liste des charges déductibles, parmi lesquelles figurent les frais d’entretien et de réparation, les dépenses d’amélioration, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt… mais attention, toutes les dépenses ne passent pas.
Pour être admises, les charges doivent répondre à plusieurs critères précis :
- Concerner des immeubles générant effectivement des revenus (impossible de déduire des travaux sur un bien vacant, par exemple) ;
- Être liées à l’acquisition ou à la conservation des biens, mais non à la destruction ou la démolition ;
- Être réglées directement par le contribuable, et non par un tiers à la SCI ;
- Être justifiées par des factures ou documents probants ;
- Avoir été payées au cours de l’année d’imposition concernée.
Déclarer une SCI familiale sans revenu
Il arrive qu’une SCI familiale acquière un bien pour le mettre à disposition gratuite d’un associé, en tant que résidence principale ou secondaire. Aucun revenu n’est encaissé, mais cela n’exonère pas pour autant de toute formalité. Selon la destination du bien, la situation diffère.
Le bien sert de résidence à un associé
Si le bien n’est pas loué et qu’aucune rémunération n’est prévue pour les associés, une seule déclaration (formulaire 2072-S-SD) doit être déposée lors de la création de la SCI. Ensuite, l’exonération de déclaration annuelle s’applique, à condition que :
- Aucun changement ne soit intervenu au capital social, dans la répartition de la propriété ou les modalités d’occupation ;
- La SCI n’ait perçu aucun revenu ;
- Aucune rémunération n’ait été versée aux associés.
Dans ce cadre, les associés n’ont rien à reporter au titre des revenus fonciers issus de la SCI.
Le bien a une autre destination
Lorsque le bâtiment n’est pas destiné à un usage résidentiel, les associés doivent remplir une déclaration de revenus fictive, à la ligne 4 du formulaire 2072-S-A1-SD, selon les articles 15 et 30 du CGI. Cette démarche consiste à déclarer les revenus que le bien aurait pu générer s’il avait été mis en location.
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