Quels sont les frais associés à un achat en SCPI ?

Lorsque vous décidez de vous lancer dans l’achat de parts SCPI, on vous parlera de frais. La société de gestion insistera particulièrement sur les frais de souscription et les frais de gestion. Avez-vous bien compris ces frais ? Dans cet article, nous allons plus nous pencher sur les frais qui sont relatifs à l’achat en SCPI.

Rappel sur les frais d’une SCPI

Comme tout placement, un investisseur qui choisit de faire du placement dans la pierre n’échappera pas aux frais. En SCPI, on distingue différents frais dont :

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·         Les frais de souscription qui sont appelés à tort les frais d’entrée,

·         Les frais de gestion qu’on évoquera lors de la perception des dividendes,

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·         Les frais de transaction qui sont prélevés lors d’un achat ou d’une cession de biens pour rémunérer la société de gestion,

·         Les frais de suivi de pilotage de la réalisation des travaux,

·         Les frais de cessions de part qui s’appliquent lors d’une vente de parts de gré à gré,

·         Les frais de retraits qui ne sont valables que pour les SCPI sans frais de souscription.

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Les frais de souscription

Ils sont appelés à tort les « frais d’entrée » et pourtant, « frais de souscription » et « frais d’entrée » sont bien différents. La société de gestion vous facture ces frais de souscription pour couvrir les charges relatives à l’acquisition d’un bien. Un expert vous expliquera clairement : les frais de souscription servent :

·         à la recherche de nouveaux biens,

·         à la recherche de nouveaux investisseurs,

·         à l’optimisation de la stratégie d’investissement,

·         aux frais de notaire,

·         à la rémunération des intermédiaires et des structures commercialisent la SCPI.

Le montant des frais de souscription

La société de gestion où vous allez acquérir vos parts ne vous donnera pas de chiffres pour ces frais de souscription, mais d’un pourcentage en fonction du prix de souscription de la part. Ces frais sont estimés entre 7 et 12% du prix de la souscription.

Le montant est donc très variable, mais il dépendra grandement de la SCPI choisie. Il n’y a aucun type de SCPI qui n’est pas concernée : vous, investisseur, devez subir ces frais que vous preniez des SCPI fiscales, de rendement ou de plus-values. Dites-vous que c’est un peu comme les frais d’agence et les frais de courtage, si vous vous êtes lancé seul dans l’investissement immobilier et que vous avez choisi un bien ancien.

Bien distinguer « frais de souscription » et « frais d’entrée »

Les termes « souscription » et « entrée » peuvent vous donner l’idée que ce sont des frais qu’il faut payer à l’acquisition. La société de gestion peut d’ailleurs évoquer ces frais lorsque vous achetez les parts.

Il faut que vous compreniez que les frais d’entrée représentent un certain montant qu’on va retenir sur votre investissement de départ. Pour ce qui est des frais de souscription, vous n’aurez à les régler qu’au moment de la revente des parts. Ceci dit, la société de gestion ne devrait vous exiger ces frais de souscription si vous conservez vos parts. C’est seulement lorsque vous décidez de revendre vos parts qu’on appliquera le pourcentage des frais de souscription à la valeur des parts.

Lorsqu’on affiche les frais de souscription qui sont entre 7 et 12%, certains investisseurs peuvent reculer. Sachez que si vous vous lancez dans l’investissement immobilier en achetant un bien, on aura des frais qui auront à peu près le même montant que les frais de souscription de la SCPI. Vous ne devez pas non plus oublier que l’investissement en SCPI est un projet à moyen et long terme, ce qui fait que ces frais devraient être amortis avec le temps.

Les frais de notaire lors de l’achat de parts de SCPI

Dans les frais de souscription, on a les frais de notaire. C’est évident, car on parle ici d’un investissement dans un immeuble. Cependant, ce n’est pas vous, investisseur, qui réglez directement les frais de notaire. C’est la société de gestion qui supportera ces frais, mais elle les récupèrera plus tard sur les frais de souscription.

Bien comprendre « frais d’entrée » et « frais de sortie »

Vous avez compris qu’on a là deux frais opposés. Il faut que vous sachiez qu’ils constituent un seul et unique poste de dépense en SCPI. Vous, associé, n’avez à verser les frais d’entrée que lorsque la revente des parts est effective. C’est là la grande différence avec l’investissement immobilier en direct, car l’investisseur doit payer les frais de notaire à la signature de la transaction.

C’est pour cette raison que les experts recommandent de garder ses parts de SCPI le plus longtemps possible pour ne pas avoir à subir ces frais de souscription. Il est conseillé de garder les parts au moins huit ans. C’est la durée nécessaire pour amortir ces frais avec la revalorisation annuelle des parts.

Se faire accompagner pour cet investissement

La société de gestion que vous avez choisie pour l’achat des parts vous apportera sûrement de précieux conseils. Cependant, on vous recommande pour ces premiers dans cet investissement que vous ne maîtrisez pas forcément de vous faire épauler par un expert totalement indépendant. Avec lui, il n’y a aucun risque que vous perdiez votre argent dans différents postes dont vous n’avez pas vraiment compris ou que vous payiez deux fois le même frais.

Il pourra vous apporter un avis plus juste et n’insistera pas sur les produits proposés par la société. Son accompagnement ne se limitera pas à l’acquisition des parts. Vous pouvez avoir recours à ses services pour la constitution d’un portefeuille : il se fera le plaisir de vous indiquer les meilleurs SCPI du marché. Il pourra également vous guider pour éviter au maximum les risques liés aux SCPI. Oui, même si le rendement de certains SCPI est bien intéressant, vous devez prendre en compte le risque de liquidité, de rendement non garanti, d’obsolescence du bien et de faillite.