Comment investir dans l’immobilier sans apport personnel ?

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immobilier est aujourd’hui l’un des secteurs d’investissement les plus stables. C’est également le seul secteur dans lequel il est possible d’investir avec un emprunt complet votes ) L’ comme méthode de financement.

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Prénom Adresse e-mail* Comment bien investir dans l’immobilier sans contribution ? Vous aurez recours à un établissement bancaire qui vous accordera un prêt avec intérêts remboursables sur plusieurs années.

Dans cet article, vous découvrirez tout d’abord pourquoi il est préférable d’investir dans l’immobilier en prêt intégral. Ensuite, nous vous montrerons étape par étape comment investir dans l’immobilier sans contribution financière personnelle.

Comment investir dans l’immobilier sans contribution ?

Vous vous êtes sûrement déjà demandé pourquoi investir dans l’immobilier sans contribution alors que vous avez les fonds nécessaires à votre disposition. En effet, investir sans contribution (on parle de financement à 110 %) présente de nombreux avantages .

en particulier, il vous permet de bénéficier d’un outil d’optimisation de la rentabilité appelé effet de levier Dans .

Grâce à l’effet de levier, vous utilisez l’argent de votre créancier pour devenir riche, avec de nombreux avantages fiscaux en fin de compte. Dans le même temps, vos économies personnelles sont entièrement à votre disposition et peuvent être utilisées pour réaliser d’autres activités génératrices de revenus. Selon les cas, l’amélioration de la rentabilité due au financement à 110 % peut atteindre 4 % .

C’est donc essentiellement la raison pour laquelle il est très conseillé d’investir dans l’immobilier sans contribution, même si vous avez la capacité de vous autofinancer.

Étape 1 : Affinez votre projet d’investissement immobilier locatif

Avant de pouvoir aspirer à obtenir un soutien financier auprès d’une banque, il est important d’affiner votre projet d’investissement . C’est la première étape.

Ce dernier doit être suffisamment clair et montrer votre désir de faire un investissement sûr avec une prise de risque raisonnable .

Pour ce faire, les aspects sur lesquels vous devez vous concentrer sont les suivants :

• Choix du type de propriété dans lequel vous allez investir ;
• Choix de l’emplacement de la propriété ; Étude

de

• marché

 ;

• Évaluation de votre capacité de financement.

Passons en revue chacun de ces aspects pour voir concrètement comment investir dans l’immobilier locatif sans avoir besoin de contracter un prêt.

Choisir l’immobilier avant d’investir

Le choix du bien immobilier est d’une importance primordiale dans le processus d’investissement immobilier , que ce soit avec ou sans contribution. C’est de ce choix que dépend principalement la mise en œuvre des autres étapes de votre projet.

• Par exemple, si vous choisissez d’investir dans un studio avec des étudiants comme cibles principales, cela affectera l’emplacement que vous choisissez ainsi que le montant à emprunter.
• Si, par contre, vous souhaitez investir dans une maison (2 à 4 pièces), vous devrez également choisir l’emplacement et la cible en conséquence.

choix peut également influer sur la durée pendant laquelle les montants dus au créancier sont recouvrés. Par exemple, si vous choisissez d’investir dans un terrain en location simple, la période de récupération ne sera pas la même que dans le cas d’un investissement locatif d’appartement Ce .

Veillez donc à ce que votre choix réponde à une logique de rentabilité et ne soit aucunement influencé par votre affect. Sinon, vous risquez de ne pas avoir l’argument pour convaincre votre créancier potentiel.

L’emplacement de la propriété

Une fois que vous avez identifié le type de propriété que vous souhaitez acquérir dans le cadre de votre investissement, vous devez penser à l’emplacement .

Dans certains cas, c’est le type d’actif et la cible qui définissent l’emplacement. Un studio acquis pour satisfaire la demande de location des étudiants sera logiquement situé à proximité de l’université ou du centre-ville.

Pour les autres types de biens, le principe directeur est le même. Mieux vaut investir cher et modérément rentable dans un quartier dynamique qu’un investissement à moindre coût dans une zone périphérique et difficile d’accès.

Aucune banque n’acceptera de vous prêter de l’argent pour une décision d’investissement prise sur la base du prix d’achat (relativement bas) d’un bien immobilier situé dans un endroit douteux .

prise en compte de la demande de location La peut également être d’une grande aide dans le choix du emplacement. En effet, plus la demande de location est élevée dans un quartier, plus le risque d’une vacance locative y sera réduit. Il sera nécessaire d’évaluer la demande bien avant de démarrer votre projet.

Vous pouvez trouver les chiffres relatifs à l’attractivité locative de Toulouse et de toutes les autres grandes villes de France sur le site officiel de l’INSEE.

Étude de marché

L’objectif de l’étude de marché mentionnée ici est d’identifier de manière approximative le prix du type de biens que vous ciblez.

Étant donné que le prix peut varier d’un quartier à l’autre, vous devez procéder au cas par cas . En croisant les chiffres trouvés ici et là dans les petites annonces sur Internet, vous pouvez fixer un prix moyen pour chaque quartier (ou lieu) de votre choix.

Il peut également servir de facteur d’arbitrage pour prise de décisions.

Évaluer votre capacité de financement

L’objectif d’un investissement sans contribution est de pouvoir acquérir un bien immobilier sans capital.

Cependant, il est également avantageux de faire une petite évaluation de votre capacité d’autofinancement pendant le développement du projet.

Cette évaluation vous permettra surtout de connaître l’ampleur des risques que vous pouvez vous permettre de prendre, compte tenu de votre situation financière.

N’oubliez pas qu’investir dans un bien locatif sans contribution ne signifie pas nécessairement que vous n’avez pas les fonds nécessaires pour vous financer.

Étape 2 : être éligible aux régimes d’exonération fiscale

Pour réussir un investissement immobilier sans contribution , il faut pouvoir saisir tous les les opportunités qui se présentent afin de réduire les coûts associés.

Les dispositifs d’exonération fiscale font partie de ces opportunités. Ils offrent la possibilité à l’investisseur de payer moins d’impôts avec quelques engagements.

C’est très pratique surtout lorsque votre propriété génère des revenus importants (après paiement de mensualités) afin d’exonération fiscale de vos revenus.

Les zones éligibles à ces programmes sont les zones où la demande de location dépasse largement l’offre. N’hésitez donc pas à en tenir compte lors du choix de la ville ou du quartier dans lequel vous allez investir.

En termes d’exonération fiscale, nous avons le système Pinel pour les biens locatifs, le système Censi-Bouvard pour les résidences de service et le LMNP, la Loi sur les monuments historiques et le déficit foncier.

Étape 3 : Simulez votre capacité d’emprunt

L’une des étapes les plus importantes du processus d’investissement immobilier non contribué est la simulation de la capacité d’emprunt. Qu’est-ce que cela signifie concrètement ?

C’est un calcul qui permet de partir des revenus de l’investisseur pour obtenir sa capacité d’endettement . En d’autres termes, le simulateur de capacité d’emprunt permet d’estimer le montant approximatif qu’une personne peut emprunter en fonction de ses revenus et des dépenses qu’elle engage.

Pour simuler une capacité d’endettement , vous devez concrètement :

• Le montant exact de vos revenus d’entreprise ;
• Le montant du loyer que vous recevez (les revenus de la propriété doivent être aussi raisonnables que possible) ;
• Une estimation précise du montant total de vos dépenses (loyer de votre résidence actuelle ou remboursement du prêt utilisé pour son acquisition , pensions, crédit à la consommation, voiture crédit…)

;

• Le taux d’intérêt du prêt (taux d’assurance non inclus) ;
• La durée du prêt ; Le
• revenu supplémentaire ;
• Le montant des paiements mensuels que vous pensez pouvoir supporter ;
• Les revenus et dépenses de votre co-emprunteur, si vous en avez un.

Une fois ces chiffres rassemblés, saisissez-les simplement dans un simulateur de capacité d’endettement en ligne pour obtenir le montant exact du prêt que vous pouvez demander auprès de votre banque.

Veillez toutefois à ne pas surestimer les montants de loyer que vous projetez de percevoir. Si possible, tenez compte de facteurs de variation tels que l’inoccupation et le déficit locatif.

La précision du taux d’endettement, une donnée importante pour votre créancier

Le ratio d’endettement est un indicateur qui permet d’évaluer la solvabilité d’un investisseur immobilier .

Tout comme la simulation de la capacité d’emprunt, le ratio d’endettement est obtenu à partir des ressources et des dépenses de l’investisseur. La formule de base utilisée pour calculer ce taux est la suivante :

• Ratio d’endettement = (paiements mensuels/titres à revenu fixe) x 100

Les paiements mensuels incluent les remboursements actuels et prévus.

En général, les banques sont plus susceptibles d’accepter des prêts hypothécaires pour les investisseurs dont la dette est inférieure à 33 % .

Supposons par exemple qu’un investisseur ait un revenu mensuel de 3000 euros et qu’il souhaite contracter un prêt hypothécaire dont les paiements mensuels sont estimés à 900 euros .

La location de la propriété devrait lui rapporter 500 euros par mois. En supposant qu’il ne supporte pas de charge supplémentaire, son ratio d’endettement sera de 25,7 % (soit 900/3500 ). Il sera facile pour cet investisseur d’obtenir son prêt.

Toutefois, cela ne signifie pas qu’au-delà de 33 % du ratio d’endettement, il n’est pas possible d’obtenir un prêt. Plusieurs autres facteurs tels que le reste à vivre et le montant du revenu net peuvent être pris en compte par la banque pour la prise de décision finale.

Remarque : Dans la pratique, le calcul du ratio d’endettement peut s’avérer beaucoup plus complexe. Divers frais seront ajoutés et une réduction sera appliquée aux revenus de la propriété par l’établissement bancaire. Le calcul du taux tel qu’il est fait ci-dessus n’est donc qu’indicatif.

Étape 4 : Calculer le taux de rendement locatif pour bien investir dans l’immobilier sans contribution

Une fois que vous avez affiné votre projet, vérifié que vous êtes éligible à un régime d’exonération fiscale et que vous avez une idée de votre capacité d’emprunt, vous peut passer au calcul des taux de rendement. Les taux de rentabilité sont des indicateurs qui permettent de juger de la rentabilité d’un investissement immobilier locatif .

Vous pouvez calculer le taux de rendement dans les deux scénarios suivants :

• Pour valider le choix d’un bien immobilier donné avant d’envoyer le fichier à la banque ;
• Pour comparer plusieurs opportunités d’investissement qui vous laissent l’embarras du choix afin de sélectionner la meilleure.

Dans les deux cas, sachez que le taux de rendement sera très déterminant dans le processus d’obtention du prêt.

Comment le taux est-il calculé ?

Pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif, il suffit de prendre le montant du loyer prévu sur un an, puis de le diviser par le prix d’achat de la propriété .

En multipliant le résultat obtenu par 100, vous obtiendrez la valeur du taux de rendement . Notez qu’il s’agit d’un taux brut, sans abattage.

Il est maintenant nécessaire de prendre en compte la taxe foncière et les frais divers que vous devrez supporter en tant que propriétaire de la propriété. En soustrayant le montant total de ces frais du revenu annuel de la propriété, puis en reprenant le calcul par le haut, vous obtiendrez le taux de rendement net.

Et ce n’est pas tout, il est nécessaire d’intégrer les charges fiscales dans ce dernier résultat pour avoir enfin le taux de rendement net net. C’est ce taux dans ce cas qui intéresse la banque. Plus c’est avantageux, plus vous avez de chances d’obtenir votre prêt.

Quel est le taux de rendement idéal ? Il n’y a pas de tarif standard pour une location non contribuée investissement immobilier .

Toutefois, il est important de tenir compte du fait qu’un taux de rendement trop faible n’offre pas suffisamment de garanties. Il sera donc conseillé d’éviter de monter un cas d’investissement immobilier dont le taux de rendement locatif est inférieur à 3 % . Lorsque le taux est également trop élevé, il peut comporter des risques plus ou moins importants.

Étape 5 : Mettre en place un dossier de financement concret

En tant qu’investisseur immobilier , la constitution d’un dossier de financement solide est la clé pour obtenir un prêt auprès de votre banque.

Comme il s’agit d’une demande de financement sans aucune contribution personnelle de votre part , ledit fichier doit être correctement optimisé. Voici quelques conseils à prendre en compte pour maximiser vos chances dans cette direction.

* La clé pour investir dans un bien locatif : économisez !

Aussi trivial que cela puisse apparemment, l’épargne est un facteur très important si vous voulez gagner la confiance de votre banque.

Le simple fait d’avoir des économies à votre actif est une garantie importante de solvabilité . La banque est plus encline à vous financer car elle a l’assurance que vous serez en mesure de payer vos dettes.

Soyez honnête !

La confiance entre l’investisseur et sa banque est un élément clé dans une demande de financement pour un investissement immobilier sans contribution .

C’est pourquoi il est conseillé de jouer fair-play . N’essayez pas de surestimer vos revenus ou de dissimuler des informations importantes dans le but d’influencer le jugement de la banque. Cela ne vous servira pas

Même si votre situation financière n’est pas totalement bonne, être complètement honnête et faire ressortir vos forces peuvent peser sur la balance.

Gardez à l’esprit le problème : la banque a besoin de certitude quant à votre capacité à rembourser le prêt qui vous sera accordé.

Par conséquent, si vous présentez un risque de quelque manière que ce soit, votre cas ne fera pas l’objet d’un suivi favorable.

Établir un plan de remboursement sans ambiguïté

Avant de contracter un prêt pour investir dans l’immobilier sans avoir besoin de contribution, il est conseillé de présenter un plan de remboursement sans ambiguïté à votre banque.

Il s’agit également d’une garantie de crédit qui peut maximiser vos chances de gagner votre cause.

Comment établir un plan de remboursement ? Le plan de remboursement est une simulation de votre situation financière au cours des années à venir . Il tiendra compte des éléments suivants :

• Vos revenus prévus pour chaque année à venir (au cours de la période pendant dont vous souhaitez rembourser le prêt) ; L’
• estimation de vos dépenses (si vous prévoyez de nouveaux frais à l’avenir, vous pouvez les incorporer) ;
• Le montant des remboursements mensuels obtenus après simulation de la capacité d’emprunt.

Il est important que le plan de financement soit suffisamment clair et sans ambiguïté. Si vous y intégrez un revenu variable ou si vous n’êtes pas complètement sûr de recevoir, vous devrez le notifier.

Enfin, vous pouvez tout améliorer grâce à un support visuel (graphique ou courbe) vous permettant de suivre l’évolution de votre situation financière au fur et à mesure du remboursement du prêt.

Préparez les documents nécessaires à la création du fichier

Les documents nécessaires à la constitution d’un dossier de demande de financement concret sont nombreux et peuvent varier d’une banque à l’autre.

Cependant, il y en a certains que presque toutes les banques vous demanderont. Parmi d’autres, on peut citer :

• Avis fiscal ;
• fiches de paie ;
• relevés de compte ; Preuve
• d’épargne ;
• Documents personnels (carte d’identité, passeport) ;
• Preuve de votre état civil ;
• Informations sur l’investissement immobilier…

Si vous avez un co-emprunteur, assurez-vous que le co-emprunteur a réuni tous les éléments nécessaires. Si nécessaire, vous pouvez contacter pour déposer une garantie de prêt immobilier .

Être rapidement à jour avec les pièces qui vous seront demandées est également un gage de confiance.

Étape 6 : Demander un prêt auprès de plusieurs banques

Une fois que le dossier de financement est prêt, il doit être transmis à un organisme prêteur .

Pour maximiser vos chances, c’est conseillé de demander un prêt auprès de plusieurs banques ou organismes de prêt. Ainsi, dans le cas où une banque rejette votre dossier, vous pouvez toujours compter sur une autre pour l’accepter.

De plus, l’utilisation de plusieurs banques vous permettra de comparer différents taux d’intérêt afin de choisir celui qui vous convient le mieux . La compétition est toujours idéale dans ce genre de situation.

N’hésitez donc pas à contacter les organismes de crédit en ligne pour transmettre votre dossier. La procédure est simple et, dans la plupart des cas, vous n’aurez même pas à vous déplacer.

Pour conclure

Comment investir dans l’immobilier locatif sans contribution ? Obtenir un financement à 110 % pour un investissement immobilier n’est pas chose facile.

Le succès d’un tel projet dépend principalement du degré de préparation et de la qualité du financement. fournis à l’organisme prêteur.

Soyez patient et assemblez votre dossier en respectant scrupuleusement toutes les étapes pour obtenir avec certitude un financement total au sommet.

Publié à l’origine 2019-11-14 17:20:41.